Al eerder schreven we over een nieuw potentieel pareltje in Noord: een creatieve broedplaats op het terrein de Ceuvel Volharding. De winnaar van de door de gemeente uitgeschreven prijsvraag krijgt het stukje Noord voor 10 jaar kado.
de kavel voor Broedplaats Ceuvel Volharding
Gisteren (24 januari) organiseerde de gemeente een officieel kijkuurtje voor geïnteresseerde ondernemers en kunstenaars . Tussen 3 en 4 uur. Niet echt een toegankelijk uurtje, zo op de dinsdagmiddag. En dat terwijl het hele concept al niet echt aan de grote klok was gehangen.
Maar wat bleek? 30 man sterk blijken momenteel al te broeden op een bestemming voor het kaveltje. Een kleine 5000 m2 waarvoor de gemeente nog niet zo 1,2,3 een bestemming heeft. En: het hoeft de gemeente ook nog eens niets op te leveren. Behalve dan dat de kunstenaar of ondernemer de gemeente moet kunnen overtuigen dat het plan ten goede komt aan de stedelijke betekenis van Buiksloterham en Amsterdam als creatieve stad.
Appeltje eitje. Ik zie ons al dansen langs de oever tussen gekleurde kunststellages, terwijl de kunstenaars snorren schilderen op je gezicht. Waar je, uiteraard in goed overleg met de eigenaardige eigenaar, rare feestjes kunt houden tot diep in de nacht. En waar een collectief van creatievellingen zich mengt in het feestgedruis en ons met Noorderlingenkorting hun kunst aanbiedt. Ik zie de Berlijnse Tacheles in Amsterdam Noord.
Tacheles in Noord?
‘Alles mag’, maakt Martijn Braamhaar van Bureau Broedplaatsen Amsterdam duidelijk. Alles. Zelfs een plek die niet voor publiek toegankelijk is. Er kan gewoon op de plek waar je aanmeert met het gloednieuwe pontje een stalen hek komen te staan.
….. Verboden voor onbevoegden. Stilte. Hier broedt men op creativiteit ….
// dit is een bijdrage van Jeltsje B. Boersma
gerelateerde artikelen:
- U and eye … vanaf 5 april
- Prijsvraag Broedplaats Ceuvel Volharding
- nieuw! Podium Amsterdam Noord start met DA GAIA
- Weekend voor Kerst in Noord … wat gaan we doen?
- Veiling kunstwerken uit noord en kijkdagen in Museum de Noord
- Borrelen rondom de paardekastanje in Gallerie Nieuwendam
- Verhalen over de NDSM op Storytelling Festival
- Striptekenwedstrijd voor middelbare scholieren in Amsterdam-Noord
Jeroen Nieuwland
4 weeks ago
Ziet er leuk uit! Van Tacheles is alleen niet veel meer over…
dooie mus
4 weeks ago
Een stuk niet bouwrijp, vervuilde grond waar je een nieuw gebouw moet realiseren en over 10 jaar weer moet afbreken. Zal moeten voldoen aan nieuwbouweisen. Rare feestjes tot diep in de nacht? Alles mag? Als ik bouwevelope lees mag er vooral een heleboel niet, zoals een cafe/bar of nachtzaak(niks rare feestjes dus). De vergelijking met Tacheles gaat niet op, dat was hergebruik van een bestaand gebouw. O ja, naast de zware metalen in de grond ligt er misschien hier en daar ook asbest, moet nog even onderzocht worden hoe erg dat is. Alle kosten voor het realiseren van de broedplaats komen voor voor kosten van de inschrijver. Succes!
luc
4 weeks ago
nou dooie mus, ik ben nog nooit in een Broedplaats geweest waar geen feestjes worden gehouden …. en verder is het een waanzinnig mooie plek. Met pre-fab onderdelen kom je een heel eind …
dooie mus
4 weeks ago
luc, afgezien of er wel of geen feestje gegeven mag worden is een plan voor 10 jaar financieel niet haalbaar. Het is vervuilde grond met contactrisico, op het moment dat je iets gaat bouwen moet je dus eerst iets gaan doen met de grond, bedekken of afgraven. Bedekken zou dan de goedkopere optie zijn. maar ja je moet ook funderen en dan moet je weer de grond in. Wil je enigsinds uitkomen met je exploitatie moet je volledige beschikbare m2 bvo gaan benutten, met de daarbij behorende hoge investeringlasten. Pre-fab elementen(=kunsstof)mogen volgens de richtlijnen van de prijsvraag maar zeer beperkt worden toegepast.
Je hebt hier 2585 m2 die je kan bebouwen, bouwkosten zijn makkelijk 900 euro per m2 je kan dan meestal maar 90 % van dat oppervlakte verhuren(algemene gangen trappen muren enzo kan je niet verhuren), dan moet je nog de grond behandelen(van het hele terrein, niet enkel van het stuk dat je gaat bebouwen). Tel daarbij op de leges, aansluitkosten, proceskosten, onderzoekskosten, adviseurkosten, en, niet onbelangrijk, de finanacieringkosten. Dan zit al makkelijk boven de 3 miljoen(en ik denk eerder richting de 4 miljoen) en dat moet worden terugverdiend in 10 jaar. Dan moet je de gebouwen nog beheren en onderhouden en uiteindelijk op je eigen kosten weer afbreken. Ik ben erg benieuwd wie dat rond kan krijgen in deze tijd.
Je zou kunnen denken om iets kleiner te bouwen maar dat maakt de terugverdiencapaciteit enkel maar moeilijker. Helaas kijken financiers hier wel zo tegen aan.
Overigens zou ik het hartstikke leuk vinden als er hier iets mooi gemaakt kan worden, ik ben een groot voorstander. Echter de randvoorwaarden die gesteld worden maken het erg moeilijk.
luc
4 weeks ago
dooie mus, je bent erg in deze materie! dank voor de verhelderende achterkant van deze tender ;)
Martijn Braamhaar
3 weeks ago
Beste Dooie Mus en anderen,
Ik werk voor Bureau Broedplaatsen en wil even een aantal zaken toelichten.
Het is prima mogelijk kom voor een periode van tien jaar iets te bouwen, af te schrijven en verwijderen en dat rendabel te exploiteren. Voorbeelden zijn Hanneke’s Boom of een nieuwe loods op de 1800 roeden. Beide gebouwd voor kosten ruim onder 500,- per m2. Ook aanzienlijk kleiner dan de maximale oppervlakte voor Ceuvel Volharding.
Overhead wordt doorgaans bij broedplaatsen aanzienlijk lager aangehouden dan in de schatting hierboven. Je maakt de kosten zeker maar met slimme oplossingen zijn deze veel lager te houden dan in je berekening. Ook zelfwerkzaamheid van gebruikers is bijvoorbeeld een optie.
Daarnaast is er, wanneer je aan de kaders voldoet, de mogelijkheid op een subsidie uit het broedplaatsenfonds.Hiermee kan een onrendabele top van het project worden afgedekt waardoor dus prima een gezond plan te ontwikkelen is. Staat ook in de prijsvraagomschrijving.
Wat betreft de vervuilde grond; Je kan alleen het deel afdekkend wat je gebruikt, zolang niet afgedekte delen daarna maar niet betreedbaar zijn (ergo:hek er om). Kies de bouwmethode goed en je hoeft de grond niet in, dus niet funderen en ook niet saneren.
Al met al kan je met creatief denken, buiten de standaard kaders, volgens ons prima een leuk plan ontwikkelen voor deze locatie.
Vragen zijn altijd welkom aan ons adres. Ik hoop wat meer inzicht te hebben gegeven.
Groet,
Martijn Braamhaar
luc
3 weeks ago
Martijn, dank! Zo zijn beide kanten goed toegelicht. Verhelderend!
dooie mus
3 weeks ago
Hoi Martijn,
Fijn dat er iemand van Bureau Broodplaats reageert. Mijn inziens is het probleem de schaalgrote. Hanneke’s Boom maar ook Strand West en vrijwel alle creatieve tijdelijke invullingen zijn wat schaalgrote klein te noemen zijn.. Ook deze prijsvraag en jouw suggesties om de kosten laag te houden kunnen eigenlijk alleen als je een ‘klein’ idee hebt. Voor een terrein van 4400m2 waar 2585m2 mogelijke bebouwing….dan heb je het over een hele andere orde. Een groep kunstenaars of horeca ondernemers kunnen zoiets moeilijk behappen. De schaalgrote vraagt om een professionele partij, een ontwikkelaar, woningcorporaties o.i.d. maar die zullen vanwege de randvoorwaarden hier geen brood in zien(bovendien krijgen ze er geen financiering voor). Ik denk dat het veel beter was geweest om het terrein in kleine kavels te verdelen van ongeveer 300m2 (bebouwing). Dan zouden bijvoorbeeld 8 kleine groepen los iets kunnen realiseren(een horeca ondernemer, een expositieruimte(a la Nieuw Dakota), wat gefreakte kunstenaars en een theathergezelschap(zoiets als de Dogtroep ofzo ,met een openluchttheather in de zomer). Daarnaast zou ik de deelnemers veel meer begeleiding geven, veel meer suggesties hoe ze om kunnen gaan met de problemen van het terrein. Dat maakt het behapbaar en haalbaar. Overigens vind ik de suggestie om het stuk dat je niet gebruikt en vervuild blijft af te schermen met een hek erg flauw. Je wilt een leuke invulling van het terrein waar mensen op af komen, dan kan je moeilijk hele delen afschermen met hekken met waarschuwingsborden. Maakt het niet echt een aantrekkelijke plek om een biologische lunch te nuttigen.
Martijn Braamhaar
3 weeks ago
Hallo Mus,
Dat een groep kunstenaars of horecaondernemers deze schaal niet aankunnen betwijfel ik ten sterkste. Wij zien bij broedplaatsen keer op keer dat ze dat juist wel kunnen. Daarbij vaak wel geholpen door een bevlogen professional die (gratis) zijn haar expertise aanbied en hulp van Bureau Broedplaatsen. Dat zou hier natuurlijk ook kunnen.
De schaalsuggestie die je doet is een goede volgens mij. We gaan overigens anar aanleiding van de belangstelling nog kijken hoe we verschillende geinteresseerden met kleinere initiatieven bij elkaar kunnen brengen. Daarbij willen wij dus nadrukkelijk niet matchen maar wel de gelegenheid bieden om elkaar te vinden.
Wat betreft de mogelijke invulling willen we nadrukkelijk zelf geen voorstellen doen. Dat zou te veel sturend kunnen worden.
De suggestie van een hek is inderdaad wat flauw maar wat ik probeer aan te geven is dat er altijd vele wegen naar Rome leiden.
op basis van de reacties die wij krijgen biedt de prijsvraag voldoende perspectief maar de tijd zal het leren. Ook wij zijn erg benieuwd naar de inzendingen.
Groet,
Martijn Braamhaar